一、假设开发法定义

根据预测对象的内外部条件，进行最佳最有效设计，然后预测开发完成后的价值，估计建筑开发成本、投资利息及正常利润后，从预测的开发完成价值中，减去建筑开发成本、利息、利润、税金等，倒算出待开发估价对象的客观合理价格或价位的方法。

二、假设开发法使用的适用条件

（一）评估对象最佳的开发利用方式可以确定；（有详细规定）

（二）后续的开发指标可以准确估计：包括开发周期、开发成本、相关税费、投资利息、投资利润和相关风险因素等；

（三）开发完成后房地产的价值可以准确确定。

三、假设开发法的分类

假设开发法通常分为静态假设开发法和动态假设开发法，近年来，动态假设开发法被广泛使用，静态假设开发法已经基本不再使用，现将两种方法的原理和差异总结如下：

（一）方法和原理

1、静态假设开发法

静态假设开发法（剩余法）是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除后续开发成本、相关税费、投资利息和投资利润后，以价格余额来确定被评估对象价值的一种方法。具体公式如下：

土地评估值=开发完成后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理费用-增值税税金及附加-投资利息-投资利润-土地增值税-所得税

2、动态假设开发法

动态假设开发法的基本原理是运用现金流折现法原理，根据评估基准日的房产市场价格、销售进度、开发进度安排，预测未来各年房地产销售现金流入和后续开发成本、销售费用、管理费用和税金（销售税费、土地増值税及企业所得税）的现金流出，得出每年的净现金流量，釆用适当的折现率将各期净现金流折现并加和而得到的存货的评估价值。动态假设开发法屮，投资利息和投资利息不单独体现，而是包含在折现率中。具体公式如下：

土地评估值=开发后房地产价值现值-后续开发成本现值-销售费用现值-管理费用现值-增值税金及附加现值-土地增值税现值-企业所得税现值