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破产企业房地产的处置方式

点击量：发布时间：2020-12-30 10:19

随着社会主义市场经济的建立，公平竞争、优胜劣汰的市场机制逐渐形成。企业由于经营管理不善造成了严重亏损，不能清偿到期债务，依照《中华人民共和国破产法》，由人民法院宣告企业破产。
企业由债权人或债务人申请破产后，应由依法获得资产评估资格的中介机构对破产企业的全部资产进行评估，判定企业是否有可能扭亏为盈或确定企业的清算价格，以利于破产企业资产的拍卖、处理。房地产价值在破产财产中占据绝大部分，破产企业房地产评估的准确性关系到破产清算方案的科学制定，不仅有利于债权人清偿额的合理获得，同时还能有效地减少国有资产的流失。如何搞好破产企业的房地产评估，为清算组提供科学、可靠的房地产价格，以满足破产企业房地产快速变现的要求，已成为估价领域的一个热点问题。

破产企业房地产
1.企业破产涉及的相关知识
破产是指债务人不能清偿到期债务时，由法院强制执行其全部财产，公平清偿全体债权人，或者在法院监督下，由债务人与债权人会议达成和解协议，整顿、复苏企业，清偿债务，避免倒闭清算的法律制度。
法院据以宣告债务人破产的法律标准称为破产界限，在国外通称为破产原因。从破产的概念中可能看出，破产界限的实质是不能清偿到期债务。“不能清偿”在法律上的着眼点是债务关系能否正常维系，其要点包括:(1)债务人明显丧失清偿能力，即不能以财产、信用或能力等任何方法清偿债务;(2)不能清偿的是清偿期限已经届满，债权人提出清偿要求的、无争议或已有确定名义(指已经生效判决、裁决确认)的债务;(3)对债务在可预见的相当长期间内不能偿还，而不是因资金周转困难等暂时延期支付。

2.企业破产的清算程序
企业被依法宣告破产后，人民法院应当自宣告之日起15日内成立清算组，接管破产企业，对公司进行破产清算。具体程序如下:宣告破产—组建清算组—接管破产企业—处理善后事宜—编报破产财产分配方案—偿还债务—报告清算工作—提请终结破产程序—追究破产责任—办理注销登记—追回非法处分财产。
在我国破产案件中，对破产人财产的清算分配并不是由人民法院直接进行的，而是由破产管理人即清算组负责进行。处理善后事宜是指接管破产企业后，清算组就应进行破产企业财产保管、清理、估价、变卖、分配，决定是否履行未履行完毕的合同，交付属于他人的财产，追收破产企业在法院受理破产案件前六个月至破产宣告之日期间内非法处理的财产等。

3.属于“破产财产”的房地产
破产企业房地产的评估范围应严格界定为“破产财产”，对不属于“破产财产”的企业的房地产不能作为评估对象。根据法律和政策规定，房地产作为破产财产的范围主要有:破产企业所有的厂房、车间、其他房屋和这些建筑物所附属土地、楼间空地、绿地、道路等;破产企业拥有的依法通过出让、转让方式有偿取得的土地使用权。
企业无偿取得的划拨土地使用权不属于破产财产;带有公益性质的房地产，原则上不应作为破产财产;已作为担保的财产不属于破产财产，担保物的价款超过其所担保的债务数额时，超过部分属于破产财产。

4.破产企业房地产的处置方式
由于破产企业房地产处置的最终目的是用来偿还债务，不同的处置方式对评估结果都有着很大的影响。对有广泛参与度和市场需求的房地产，可选择拍卖处置方式;对市场需求有限的，不可能形成激烈竞争的，可选择竞价转让处置方式;对于产权关系复杂，地处偏僻，贬值严重，面临拆除等无法正常处置的特殊性房地产，宜采用协议转让处置方式，以抓住有限的处置机会;对标的巨大，有实力参与竞争的市场需求者不多的房地产，可选择公开招标转让方式。一种房地产应该采取什么样的方式进行处置，需要评估人员作深入细致的调查工作，要了解该种房地产的功能及市场情况，而不能随意处置。
在破产企业房地产处置中要特别注意对土地的处置。目前，我国破产企业的土地使用权大多是以行政划拨方式取得的。在处置划拨土地使用权时，应允许企业在补交一定比率的土地出让金后，将划拨土地纳入破产企业的财产用于清偿债务。根据国家土地管理局1992年3月8日颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第26条规定:“同时兼顾国家、单位和个人的利益，补交出让金一般按不低于标定地价或成交地价的40%交纳，成交地价低于标定地价的，以标定地价计算。”采用这种办法，从短期看，国家做出了牺牲;从长远看，则是必要的，也是可行的。

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