问:权属资料不全与产权瑕疵是什么关系?如何披露?
答:评估实践中,在资产评估报告出具时,因各种原因存在诸如房屋、土地等资产的权属证明文件不全、或缺失或正在办理等问题,一些评估专业人员将权属证明文件资料不齐全或缺失披露为“产权瑕疵”,从而与同一项目中其他专业服务机构(如律师等)的披露存在差异。(1)产权瑕疵,一般是指资产或财产本身的产权存在缺陷或不足。产权瑕疵和产权清晰,都是一种产权界定的法律性质结论。在产权界定时,权属资料是必要条件,但权属资料不全并不一定表明资产产权状况形成瑕疵。权属证书等权属资料不齐全或缺失,很有可能是权属资料或证明本身的瑕疵,而不一定是产权本身的瑕疵。同理,权属证书等权属资料齐全也可能仅代表权属资料或证明本身的完整,而不能绝对认定产权本身的无瑕疵。所以需要评估专业人员审慎对待严谨判断。一般来说,实务中需要对以下情况予以重点关注,注意与此相关联的执业风险:不动产权属证记载的事项与不动产登记簿不一致;资产的建设取得与法律法规的相关规定不符,如小产权等违章建设的房产,其本身不具有合法性;资产的权属存在争议、纠纷等情况。(2)实务中,权属资料不齐全的情况一般有:在自有土地上出资建设的房屋建筑物,由于历史原因,报建审批等手续不够完整,未取得权属证书,但一直由现权利人占有、使用,未有人申请提出过权利主张;企业内部资产重组划转或交易后,对权属证书尚未完成变更登记;购置的房屋或土地等资产,已办理取得权属证书,但购置资产的价款尚未支付完毕;原权利登记的资产数量、用途等事项发生变更后未进行变更登记等。对此,评估专业人员可能需要履行现场调查和资料核查验证等评估程序,查清导致上述状况的原因,并商请委托人或者被评估单位出具专项说明,必要的情况下可以请律师发表专项法律意见书。依据取得的相关资料和文件,在评估报告特别事项中充分披露相关信息。如客观描述权属资料不全面或者存在瑕疵的情况,说明本次评估结论是在假定资产权属完整情况下做出的,评估结论未考虑完善相关产权可能发生的测量、登记、办证或者行政罚款等费用,并提请报告使用人注意等。