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森林景观资源如何做资产评估?

2019-10-09 14:27:48 6

森林景观资源资产评估方法是结合森林景观资源资产特点设计的,由市场法、收益法和成本法三条基本评估思路,以及相关衍生评估思路共同构成的方法体系。

对森林景观资源资产的评估,需要在结合森林景观资源质量评定的基础上,综合考虑评估目的、价值类型、评估时的市场条件和评估对象的实际状况后,合理选择评估方法,进行评定估算。


(一)“市场法”评估思路

1、市场法基本含义

市场法是以市场上相同或类似森林景观资源资产的近期市场交易价格,经过直接比较或类比分析以估算资产价值的方法。运用市场法要求选择三个或三个以上森林景观资源资产可比交易实例。

2、市场法具体公式

式中:E —— 森林景观资源资产评估值

K1—— 景观质量调整系数

K2—— 物价因素调整系数

G —— 所参照森林景观资源资产单位面积市场价格

S —— 委估森林景观资源资产的面积

3、市场法的应用特点

(1)通过市场法进行评估需要满足两个最基本的前提条件:一是有一个活跃的公开市场,二是公开市场上有可比的森林景观资源资产交易案例。

(2)市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。在森林景观资源资产市场交易环境比较成熟、公开、有序,且有足够数量可比交易案例以供参考的情况下,宜优先选用此方法。

但是,目前国内森林景观资源资产公开市场交易案例较少,且由于其森林景观的自然特性、周边经济环境和经营方式、目的的不同,给市场法的应用带来很多限制。

森林资源资产评估

(二)“收益法”评估思路

1、收益法定义

收益法是将委估森林景观资源资产未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折为现值,然后累计求和得出资产评估价值的方法。

2、收益法具体公式

式中:En —— 森林景观资源资产评估值

Ri —— 森林景观资源资产第i个收益期的预期净收益额

r —— 折现率

n —— 评估年限

3、收益法的衍生模式

(1)假设开发法模式

当委估森林景观资源资产需要经过一定的基础性建设才能给经营主体带来经济利益时,可采用假设开发思路对其进行评估。

该思路首先需要按照合理的方式,预测评估对象达到预定可经营状态前所必需的初始开发投资,然后预测营运期内评估对象各年经营净收益,最后将各年经营净收益扣减初始投资后的差额折现并累计求和,作为资产评估价值。

按照假设开发的思路需注意:对委估景观资源资产基础开发建设的预测要依据科学和合法原则,可将委估森林景观资源资产(森林公园或森林旅游景区)的《总体规划》或《可行性研究报告》作为相关参考依据,并注意政策法规和当地相关规划、管理部门对该资产开发和利用的限制。

(2)年金资本化模式

运用收益法时,对有相对稳定收益且收益年期无限的森林景观资源资产,可采用年金资本化模式这种特殊表达形式进行价值评估:

具体公式:

式中:E —— 森林景观资源资产评估值

A —— 森林景观资源资产年均净收益额

r —— 资本化率

(3)条件价值法模式

条件价值法也是以收益法为基础的衍生技术方法,该方法是通过对游客进行问卷调查,测算游客对森林景观的平均旅游支付意愿,并以此作为合理门票价格,从而获得森林景观资源资产评估值。

运用条件价值法评估整个森林风景区的价值时,主要步骤如下:

首先,进行游客调查,得出游客对该景区门票的平均愿意支付值;

其次,以该平均愿意支付值作为合理的门票价格,计算出景区的年门票收入,加上其它经营项目的年预计收入,得出该景区的年总收入;

再次,年总收入扣除各种成本费用即得景区的年纯收益;

最后,将年均纯收益折现后得出该森林风景区的评估值。

在评估实践中,条件价值法的应用存在如下局限性:

a).现行森林旅游景区的门票定价主要受制于经营者的意愿和物价管理部门的调控,其定价受市场波动影响 较 小,受访游客的支付意愿无法直接影响实际定价,也不能作为理性和客观的定价参考依据;

b).森林景观资源资产有别于机器设备、建筑物等其它种类资产,其具有区域垄断性和资源稀缺性,其门票定价并不是一种完全竞争市场条件下的价格。因此,不能仅仅以游客的支付意愿确认门票的价格。

c).该方法下,调查数据的分析质量取决于调查问卷的设计和调查样本的数量,在评估实务操作中,为有效实施调查取得足够样本数量,需要耗费大量人力和时间,实际可操作性有限。

4、收益法的应用特点

(1)收益法的应用前提是:委估森林景观资源资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;资产拥有者获得收益所承担的风险也可以预测并用货币衡量;资产预期获利年限可以预测。

(2)鉴于森林景观资源资产多为天然形成,且其具有明显的独特性、区域性和经营性,因此市场法和成本法的应用明显受到限制,这使得收益法成为实践中应用最为广泛的方法。

(3)收益法中,委估森林景观资源资产的预期收益额,应为资产基于现有条件,未来一定期间内,按照最佳利用条件下的客观收益。对收益额的预测需要结合委估资产自身特点和利用状态、资产历史运营状况、周边可比资产运营情况、市场环境和政策条件,进行综合分析确定。

森林资源资产评估

(三)“成本法”评估思路

1、成本法含义

成本法是按现时的标准、工价和生产水平,将重新营造一块与评估对象相类似资产所需的成本费用,作为委估森林景观资源资产的评估值。

2、成本法具体公式

式中 E —— 森林景观资源资产评估值

k —— 景观质量调整系数

Ci —— 第i年景观营林投入,主要包括工资、物资消耗、管护费用、地租等

Q —— 旅游设施重置价

v —— 旅游设施成新率

r —— 折现率

n —— 平均林龄

3、成本法应用特点

该方法的应用前提:委估森林景观资源资产处于持续使用或假定处于持续使用状态;具备可用的历史资料;形成资产价值的耗费是必须的;委估森林景观资源资产主要由人工形成为主。

成本法中,景观林和旅游设施的重置成本应采用更新重置成本,即指采用新型材料、现代标准、规格和技术,以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

以上为三种基本评估思路的概述。在评估实践中,应主要考虑上述方法在具体评估项目中的适用性。除此之外,我们对旅行费用法的适用性也进行了研究。